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来源:农工党黑龙江省委宣传部       时间:2018-3-8 12:21:45

哈尔滨市委会郑志红:关于规范商品房地下车位销售、出租定价和管理标准的建议

 

    哈尔滨市农工党员、哈尔滨市血液中心成分采血科主任郑志红:随着社会经济的发展和人们生活水平的提高,城市私家车保有量大幅提高,随之而来的停车难问题日益突出。商品房车位(车库、泊车等设施)的公平交易和合理租用是急需解决的民生问题。

 

   近年来,城市建设区域的扩大和私家车保有量的增长,私家车停车难问题十分突出,一方面私家车在小区附近占道或占地到处停放,影响市容、堵塞交通引发一系列社会问题;

 

    另一方面小区地下车位却大量闲置。主要原因有两方面:一方面是商品房地下车位的销售、出租定价缺少相应具体可操作的法律依据。一是大多数开发商先卖房,后卖车位,买房合同里未提及车位有关问题,在购房者入户后才公布车位价格,购房者缺少自主选择权,只能被动接受开发商的格式合同,被开放商“牵着鼻子走”。二是车位是租还是卖,租金和销售价格多少,缺少具体明确的规范标准和法律依据,任由开发商决定,导致车位价格大大超出本身价值,车位标价严重偏离市场价值规律。三是开发商制定“霸王”条款,对车位只卖不租,规定必须一次性交全款购买车位,不能贷款或者一次性缴纳几十年车位租金,使许多业主无力承担。四是有的车位不能办理产权证,使用年限只有20年-30年,令许多有意购买车位的业主因对未来的不确定性而放弃购买,最终选择露天停放车辆;另一方面是开发商或物业公司对商品房地下车位管理混乱,影响业主切身利益,激化矛盾。一是一些开发商或物业公司将车位高价出售给小区业主以外的人员,损害本小区业主的切身利益。二是开放商、物业公司、小区外人员“炒车位”行为使车位价格一路走高,加剧了车位供求矛盾,不可避免地引发某些社会不安定事件,影响社会和谐稳定。三是有些开发商或物业公司在未得到业主大会的授权下,擅自将业主共有的场地改造成高价车位出租和出售,导致业主与物业公司之间的矛盾不断激化,一些不良事件时有发生。

   

    对策及建议:

 

    《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停汽车的车位,属于业主共有”。根据《物权法》等有关规定,建议国家主管部门制定全国统一的《商品住宅小区车位(含车库、泊车设施等)租售管理办法》,内容可以涉及以下几个方面:

 

    一是车位车库等设施的销售纳入商品房的套内附属设施,政府物价部门要严格控制车位的销售价格,将车位价格控制在该商品房的平均价格的合理区间。住宅小区车位具有一定的公益属性,规定开发商取得商品房预售证时必须向购房人明确告知车位的数量和最高售价等信息,给业主一个优先优惠购置车位的机会。对于没有能力购买车位的业主,开发商或物业公司要提供一定的停车泊位空间出租,租金价格由业主委员会与开发商或者物业公司协商确定,基本保证小区业主的停车需要。

 

    二是明确商品房的车位所有权,特别是报建时设计规定的配置比例内的停车位(包含整栋房屋主体结构相连的底层架空、地下或半地下、屋顶平台车位等),归全体业主共有,经过公开、公正、公平的程序,可以转让使用权给小区业主使用,保证大多数小区业主的基本需求。

 

    三是如果采取租赁车位的方式,开发商或者物业公司同小区业主委员会协商,为业主提供多种出租方式,可分地上、地下、不同季节(如夏秋季、冬春季)、不同时段(白天、夜间),就近停车等条件合理确定不同的租车位的价格,可以按照长期固定、短期租用和临时租用等分类的租车位价格,从而提高小区车位的使用率。

 

    四是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车位的所有权,不允许小区内的车位作为独立的专有部分单独买卖,规定小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事经营车位的出租业务,严禁开发商在住宅小区内建设对外经营性的停车场。

 

    五是政府制定奖罚政策,对利用率高的地下停车场,政府在收费上给予适当减免;对长期闲置的地下车位,政府税务部门可以收取空置费,在政府政策引导下,统筹兼顾开发商、物业公司和小区业主的各自利益,实现小区业主和社区街道受益,开发商和物业公司获益,公安、交通和安全等部门满意的共赢目标。

 

 

 

 

编辑:(王正波)    
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